2008年房地产基本制度与政策精讲第52讲讲义

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　　（3）利润
　　建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润。它是按相应的计费基础乘以利润率确定。计算公式为：1）土建工程：利润＝（直接工程费+间接费）×利润率2）安装工程：利润＝人工费×利润率依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率。
　　例题：土建工程（计划）利润的计算基数是（ ） （2003年试题）
　　A.人工费B.直接工程费C.间接费D.直接工程费+间接费答案：D解析：土建工程：利润＝（直接工程费+间接费）×利润率。
　　（4）税金
　　指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用的营业税、城市维护建设税及教育费附加。
　　目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成，具体内容包括：
　　（1）直接费建筑安装工程
　　直接费由直接工程费和措施费组成，即直接费＝直接工程费+措施费直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
　　措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
　　（2）间接费建筑工程安装工程
　　间接费由规费、企业管理费组成，即间接费＝规费+企业管理费规费是指政府和有关权力部门规定必须交纳的费用（简称规费），包括工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（含养老保险费、失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、危险作业意外伤害保险费。
　　企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其它（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。
　　例题：建筑安装工程费中，间接费包括（ ）。
　　A、人工费B、材料费C.企业管理费D.规费E、施工机械使用费答案：CD解析：间接费由规费、企业管理费组成。
　　例题：下列应计入建筑安装工程费用的税金包括（ ）。
　　A、营业税B、企业所得税C.城乡维护建设税D.教育费附加E、个人所得税答案：ACD解析：应计入建筑安装工程费用税金有营业税、城乡维护建设税及教育费附加。
　　六、工程建设其他费用的构成（掌握）
　　工程建设其他费是指从工程筹建开始到竣工验收交付使用为止的整个建设期内，除建筑安装工程费和设备及工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成交付使用后能正常发挥效用的各项费用，包括土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用。
　　七、预备费、建设期贷款利息与固定资产投资方向调节税（掌握）
　　1、预备费
　　按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。
　　基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。基本预备费是按设备及工器具购置费、建安工程费和工程建设其他费用，三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。计算公式为：基本预备费＝（工具、器具及生产家具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率
　　例题：按我国现行规定，预备费包括（ ）两部分。
　　A、基本预备费B、人工预备费C.材料预备费D.工程预备费E、涨价预备费答案：AE解析：按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。
　　涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算平均价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。计算公式为：
　　式中It——建设期第2年的计划投资额，包括工具、器具及生产家具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n——建设期；f——年均价格上涨率。
　　[例] 某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3 600万元、第二年4 800万元和第三年3 800万元，年均价格上涨率为5％，求该项目建设期间涨价预备费。
　　[解]涨价预备费＝3 600[（1+5％）-1]+4 800[（1+5％）2-1]+3 800[（1+5％）3-1]＝l 270.975万元
　　2、建设期贷款利息
　　指包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款，以及在境内外发行债券等在建设期内所产生的应偿还贷款利息。
　　建设期内贷款利息按照复利计算。
　　3、固定资产投资方向调节税
　　国家为控制投资规模、引导投资方向、调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续稳定协调发展，对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人（不含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业）征收固定资产投资方向调节税。以固定资产投资项目实际完成投资额为计税依据，其税率根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率。
　　例题：某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900 万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为（ ） （2004年试题）
　　A.305万元B.463万元C.636万元D.961万元答案：C解析：涨价预备费＝1800[（1+5％）-1]+2400[（1+5％）2-1]+1900[（1+5％）3-1]＝636万元。
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