2010年房地产估价师考试：房地产价格形成及特征

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1．房地产价格的形成条件
　　（1）一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。
　　（2）一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。
　　（3）人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。
　　2．房地产价格的特征
　　（1）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
　　（2）房地产价格受区位的影响很大。
　　（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。
　　（4）房地产价格形成的时间较长。
　　（5）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
　　3．房地产供求状况的类型
　　（1）全国房地产总的供求状况。
　　（2）本地区房地产的供求状况。
　　（3）全国本类房地产的供求状况。
　　（4）本地区本类房地产的供求状况。
　　4．使用价值和交换价值的关系为：没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
　　5．成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的区别
　　（1）正常成交价格形成的条件：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。
　　（2）一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。
　　6．三种评估价格的趋向
　　（1）当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致。
　　（2）在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值。反过来，如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值时，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在着泡沫。
　　（3）当成本法求得的价值（不考虑经济折旧）大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气，反之，说明房地产供不应求。
　　评估价值不是事实，但合格的房地产估价师所评估出的价值应当是基本一致的，彼此之间的差异会在合理的误差范围内。
　　7．公开市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值的关系
　　原始价值高于账面价值，投资价值大于或等于市场价值，谨慎价值低于市场价值，清算价值低于公开市场价值，快速变现价值低于市场价值，在用价值一般低于市场价值，但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。