私有房屋纠纷合同的效力认定

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　近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将自己在宅基地上所建房屋或者出租，或者卖给他人。购买者中有的是本村或者外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，由此而产生的纠纷也不断增多。今年以来诉讼到文登法院的涉及农村房屋买卖合同纠纷的案件有十几件，而且随着城建开发的扩展，该类案件数量有进一步增加的趋势。以下笔者结合审判实践和法律规定，就相关问题进行分析探讨。
　　一、目前法院受理的涉及农村私有房屋买卖纠纷案件基本情况
　　1、从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。
　　2、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至是更长时间。
　　3、从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住房屋。但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。
　　4、从诉讼的起因看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。
　　5、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。
　　二、我国法律规定在农村应该享受房屋买卖权利的条件
　　在农村宅基地的房屋，《土地管理法》规定：一户只享受一宅。按照法律规定，在农村应该享受房屋买卖权利的人，一、必须是本村的村民。二、这个人在村里没有住宅。再一个是本村的居民因为结婚、分居、分户这样也可以购买房屋；同时规定卖房的人不得再申请宅基地。另外对于不属本村村民可以在本村享受宅基地，国家有几个特殊规定：一是在外面当兵的现役军人也可以在村里没有居住的情况下可以购买；二是退离休的干部、职工，回原籍落户的，在农村确无房居住的，也可以申请宅基地；其他的几种情况必须是县以上人民政府做出特殊规定的。否则其他人不得在农村购买宅基地。
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