房地产估价师考试案例练习题九

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某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/㎡，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7％；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5％；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2％。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1％，2004年中期比2003年中期上涨3％，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下；
　　（1）交易情况修正系数：（100-7）/100=93/100
　　（2）交易日期修正系数：（100 4）/100=104/100
　　（3）区域因素修正系数：100/（100-5）=100/95
　　（4）个别因素修正系数：100/（100 2）=100/102
　　（5）计算比准价格A：比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6（元/㎡）
　　答案：
　　（1）交易情况修正系数错误，应为：100/（100-7）=100/93
　　（2）交易日期修正系数错误，应为：（100 1）/100×（100 3）/100=104.03/100
　　（3）区域因素修正系数错误，应为：100/（100 5）=100/105
　　（4）个别因素修正系数错误，应为：100/（100-2）=100/98