房地产估价师案例分析模拟试题（七）

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黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为（40＋50）÷2＝45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？
　　标准答案：
　　这样确定估价结论不正确。因为：
　　1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
　　2．将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。