2009年房地产估价师考试案例分析练习题一

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对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
名称
数值
名称
数值
总建筑面积
25000㎡
房屋重置价格
2000元/㎡
可出租建筑面积
22000㎡
房屋耐用年限
50年
设备用房建筑面
2500㎡
房屋维修费率（年）
房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积
500㎡
月物业管理费
5元/㎡
营业税及附加率
5.55%　　
土地剩余年限
45年
接租金收入计的房产税率
12%
年报酬率
5%
平均正常空置率
10%
管理费用率（含保险费、租赁费用）
租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）
50元/㎡
——
——
　　估价测算如下（节选）：
　　（一）年有效毛收入22000㎡×（50 5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
　　（二）年运营费用
　　1.年维修费用
　　25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
　　2.年管理费用
　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率 管理用房租金损失
　　=13068000×3％ 500×50％=692040（元）
　　3.年营业税及附加=13068000元×5.55％=725274元
　　4.年运营费用小计
　　年运营费用=1000000元 692040元 725274元=2417314元
　　（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000元-2417314元=10650686元
　　（四）估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/（1 5%）50]元=194438130元
　　答案：
　　（1）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为；
　　22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
　　（2）年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
　　年管理费用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
　　（3）年房产税、营业税及附加应为：11880000×（12％ 5.55%）=2084940元
　　因此年运营费用应为三项之和：
　　年维修费用 年管理费用 年税金=1000000 356400 2084940=3441340元；
　　年净收益（年净租金）=11880000-3441340=8438660元。
　　（4）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
　　估价结果=8438660/5%×[1-1/（1 5%）45]=149989335元=14999万元