交易日期调整知识

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交易日期调整
　　1.交易日期调整的含义
　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
　　交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
　　2.交易日期调整的方法
　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳；②上涨；③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±t％(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为 t％；下跌的，为-t％)，则：
　　可比实例在成交日期时的价格x(1±t％)＝在估价时点时的价格或者
　　可比实例在成交日期时的价格x (100±t)/100＝在估价时点时的价格
　　上式中，(1±t％)或(100±t)/100是交易日期调整系数。
　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某
　　个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表
　　采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格
　　例：某宗房地产2004年6月的价格为1 800元／m2，现需将其调整到2004年10月。 已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79．6，?4．7，76．7，85．0，89．2，92．5，98．1(以2002年1月为100)。试计算该宗房地产2004年10月的价格。
　　[解]该宗房地产2004年10月的价格计算如下：
　　1800 x 98/76.7=2302．2(元／m2)
　　采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
　　可比实例在成交日期时的价格 x 成交日期的下一时期的价格指数 x 再下一时期的价格指数 x… x 估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格