房地产实务:“资金监管”能否管住房产中介吃差价

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针对低买高卖、吃差价等房产中介领域屡见不鲜的违规行为，建设部、央行早在今年初就颁文要求各地建立存量房交易结算资金管理制度。随着“资金监管令”的出台，北京、武汉、南京等城市纷纷出台了具体规定对二手房交易资金进行监管。时至今日，资金监管在二手房交易领域产生了哪些影响?是否杜绝了房产中介吃差价现象?
　　抬高中介“门槛”
　　有关资金监管规定的出台，无疑是为房地产经纪行业投入一枚“重磅炸弹”。政策落实后，京城房产中介确实也出现了前所未有的骚动，可谓“几家欢乐几家愁”。市场上部分只有一家店面或者两、三家店面的小中介，在政策下发后已经陆续关张大吉。更有甚者，部分小中介干脆直接转行，连牌子都没来得及换就做起了其他生意。
　　房产中介为什么会出现如此大的波动?
　　二手房交易资金监管的“门槛”较高，有三个硬性条件：一是熟悉房屋交易市场的相关法律法规，信用档案无不良行为记录;二是注册资本应不低于100万元;三是向本市专设的存量房交易保证金专用账户存入100万元保证金。另外，未设立“专用账户”的房地产经纪机构，其成交业务的交易结算资金应通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转，不得自行或委托其他经纪组织代收代付存量房交易结算资金。因此，虽然一些小中介可以通过设立“专用账户”的房地产经纪机构划转，但是，如果较正规的大型品牌中介不愿做这样的业务，那么，这些小中介也是无法存活的。
　　小中介难以吃差价
　　以往市场上部分小中介公司，不单单只依靠佣金吃饭，而是将买方暂时滞留在中介账户上的购房款“挪用”，用于炒房、炒股或进行其他投资，以便“借钱生钱”。还有部分小中介“低进高出”倒买倒卖房屋，然后骗吃差价。在二手房交易资金监管尚未实施前，这是许多小中介彼此之间心照不宣的“潜规则”。但是，在资金监管实施后，不良小中介依靠代收代付客户资金、吃差价来维持公司运转和店面扩张的这种赢利模式，势必会因资金链断裂而导致公司倒闭，最终被市场过滤掉。
　　有助房价相对平稳
　　当房价是处于上涨的大趋势下，市场操作规范的程度越低，其对价格推波助澜的作用就越大。而从当前北京的房地产经纪行业来看，市场操作还不是很规范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”、“乱吃差价”等现象也比较严重，从而在一定程度上抬高了房产的价格。因此，实施资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为起到了一个相对明显的作用，这在一定程度上可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的空间，从而有助于房价的相对平稳。
　　警惕中介变相规避资金监管
　　尽管资金监管模式有利于保障交易安全，但部分业内人士还是提醒说，应警惕和堵住一些房产中介变相规避资金监管的渠道。北京登记的中介机构有2300多家，但是真正具有资金监管资格的企业只有几十家。由于资金监管模式周期长、转按揭难两大难题，导致了小中介与大公司的合作陷入僵局，而更多的中型中介也在观望，当然这其中也不排除一些不良中介想避开资金监管这一渠道。与此同时，一些已经具备资金监管资格的中介机构，在二手房交易时真正以资金监管形式进行交易的也不是很多。因为交易双方大多认为资金监管办理程序过于繁琐，尤其是房主不愿意等待这么久的时间，而经过交易双方的协商，往往选择自行划转的形式进行交易，这些现象都值得警惕。
　　此外，业内人士认为，资金监管未必能从根本上解决房地产经纪行业的问题，这个行业违规现象多发，主要还是由于缺乏专门的法律法规，对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定，行业混乱几乎不可避免。因此，要从根本上解决房地产经纪行业的问题，仍需从立法上下功夫。