房产师辅导：房地产司法委托评估误区（2）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　三、房地产的权益价格≠房地产的市场价格
　　司法委托的评估中，不仅要评估出房地产的市场价格，而且要评估房地产的权益价格。有时候权益价格≠市场价格，常见例子如下：①只付了部分楼款的房地产（没有房地产证，只有购房合同及付款凭证）
　　房地产的权益价格＝房地产的市场价格－尚需支付的楼款。
　　②欠付多年物业管理费的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－所欠管理费③尚未缴清地价的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－欠缴地价款④共有房地产其中某一权利人相对于该房地产的权益价格＝房地产的市场价格×权利份额上述房地产的市场价格是在估价时点上的市价，如果市场价格跌幅较大，或者所欠费用不断增加，可能出现等式右侧为零或负值的现象，这时，只能认为该房地产在估价时点上的权益价格为0.由此可见，权益价格并非等同市场价格，评估时应分别列出。
　　四、法律关系错综复杂
　　——拍卖评估与纠纷评估相混淆——司法工作范畴与评估范畴相混淆司法委托的评估中，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，估价师接受委托时，一定要搞清估价目的，以及相关案子的来龙去脉，然后才能确定本次评估的价格内涵以及估价技术路线，否则就会出现差错。
　　案例：开发商（甲）将其拥有的一宗地的土地使用权抵押给银行（乙），后由施工单位（丙）垫资完成了桩基础。甲丙因桩基础成本的多少产生纠纷，甲方一直没有支付，两年后，由于（甲）未能偿还贷款，需要强制拍卖该宗地及地上物，这时宗地规划有改动，桩基不再适用，法院希望评估公司评估出拍卖底价，并分别算出归属于银行与施工单位的金额。
　　对于此类评估，估价师应注意把握尺度，只做估价师职责范围内的事，不可以眉毛胡子一把抓，越职论事。上例中，我们可以分两步走：第一，先评估出两年前已投入的桩基础的成本价格，为甲丙纠纷的解决提供参考依据。我们这时所确定的价格内涵是“桩基础的成本价格”。估价技术路线是参考两年前的造价标准以及已投入的工程量。
　　第二，评估宗地及地上物的拍卖处置价格，价格内涵为其在拍卖市场最有可能的承接价格。这时，当然不能采用宗地价格加上桩基成本价格的估价方法，因为该宗地又有了新的规划，已投入的桩基础不再适用。应以假设开发法为估价路线，该桩基础不但形成不了价值，反而对宗地的价值形成负面影响，空地比其更好用，因此出现已完成桩基的宗地价小于空地价格的现象。
　　笔者认为：估价师只需对上述两个价格进行评估，至于对估价结果的合法分配问题属于司法工作范畴，应由法官来把握。
　　五、装修价值的不同考虑
　　案例1 ：对于赔偿承租人装修价值的评估，首先需要了解房地产的产权情况，以及估价时点前几年房屋装修的次数及标准，注意界定出承租人的装修时间和装修范围，然后，依据重置成本结合成新率，即可得到结果。但是，实务中经常会遇到当事人双方为要补偿的装修范围争执不休，因为有些装修并非是现承租人装修的，而是前几轮承租人留下来的，应该已归业主所有，在此不必赔给现承租人。
　　但暂时剥离不出来，这时，我们只能对估价时点上的全部装修进行评估，分别给出重置价、成新度、现值，并在报告中声明：只估装修市值，不议权益归属，提供证据保全，为以后裁决提供参考依据。
　　案例2 ：房地产拍卖目的的评估，其装修价值不能按其实际市场价值全部考虑，只能适当考虑，因为买家未必认同这个装修风格，考虑的比例要依不同房地产类型，具体装修情况以及市场对于这种装修风格的认可程度而定，不可一概而论。
　　案例3 ：法院将债务人的房地产以物抵债后，仍不够偿还债务，债务人（某装修公司）在征求债权人同意的情况下，按债权人的设计要求对已抵债房地产进行了全新装修，拟用装修价值继续偿还债务，该项以装修抵债的评估中，对于装修价值可以按照市值完全考虑，不必折减。
　　总之，司法委托的评估，法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，政策性强且变动较大，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该特别小心谨慎。