房产估价师考试：房地产价格影响的经济因素（1）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　经济因素
　　影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。
　　一、经济发展
　　反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此 会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
　　二、居民收入
　　居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常，居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
　　如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消 费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。
　　三、物价
　　反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指 数(PPI) 。居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程 度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化工产品、木材等项目。当前中国统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费。
　　价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。
　　不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价 格的变动，特别是诸如建筑材料价格(尤其是水泥、钢材、木材的价格)、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。
　　从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。但在房地产价格中，土地价格、新建商品房价格、存量房屋价格、房屋租赁价格，或者不同用途房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。