房地产估价师理论与实务复习纲要（7）

colar1

·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　第三节 房地产供求与价格
　　一、房地产需求
　　1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。
　　2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：
　　①该种房地产的价格水平;
　　②消费者的收入水平;
　　③消费者的偏好;
　　④相关房地产的价格水平;
　　⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
　　3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。
　　二、房地产供给
　　1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量 其他种类房地产转换为该种房地产量 新开发量。
　　2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：
　　①该种房地产的价格水平;
　　②该种房地产的开发成本;
　　③该种房地产的开发技术水平;
　　④房地产开发商对未来的预期。
　　3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。
　　三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，
　　在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。
　　四、房地产供求弹性
　　1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。
　　2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。
　　3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是厦舾械?弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：
　　①弹性大于1的情况，称为富有弹性;
　　②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性;
　　③弹性等于1的情况，称为单一弹性;
　　④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性;
　　⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
　　一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶，这时需求的价格弹性较大;如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。
　　五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：
　　①全国房地产总的供求状况;
　　②本地区房地产的供求状况;
　　③全国本类房地产的供求状况;
　　④本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。