房地产估价师理论与实务复习纲要（4）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　第二节 房地产的特性
　　①不可移动性(又称位置固定性)
　　②独一无二性
　　③寿命长久性
　　④供给有限性
　　⑤价值量大
　　⑥流动性差
　　⑦用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。
　　⑧相互影响性，外部影响有正有负
　　⑨易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。
　　⑩保值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：
　　(1)对房地产本身进行的投资改良
　　(2)通货膨胀
　　(3)需求增加导致稀缺性增加
　　(4)外部经济或相互影响
　　其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。
　　第三节 房地产分类
　　一、房地产按其用途来划分为下列10类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。
　　二、按开发程度来划分为下列5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
　　三、按是否产生收益来划分为下列2类：收益性房地产、非收益性房地产。
　　收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。
　　四、按经营使用方式来划分的类型
　　房地产按其经营使用方式来划分为下列4类：出售、出租、营业、自用。
　　这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价;自用型房地产可以采用成本法估价。
　　五、按照房地产实物形态的分类：
　　(1)土地
　　(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)
　　(3)土地与建筑物的合成体(包括在建工程和现房)
　　(4)未来状况下的房地产
　　(5)已经灭失的房地产
　　(6)房地产的局部
　　(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
　　(8)以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产
　　(9)整体资产中的房地产。
　　六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。