房地产估价师考试：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
　　保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组
　　价格。
　　评估价是对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。
　　保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖有无保留价拍卖和有保留价拍卖。
　　起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标盼的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。
　　是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
　　成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，
　　题目：下列()因素可能导致房地产价格的上升。
　　A．城市化
　　B．低价格政策
　　C．行政隶属变更
　　D．交通管制
　　E．房地产投机
　　答案：（ACDE）
　　（9）买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值
　　买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。
　　租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计的，有按建筑面积计的，也有按套计的。房租也有天租金、月租金和年租金之别。
　　抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。在抵押过程中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值。所以，抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法将抵押人提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。　　典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。
　　保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。
　　课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。
　　征收价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。
　　（10）基准地价、标定地价和房屋重置价格
　　基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估出来的，并经政府确定和公布的价格。
　　题目：下列关于影响房地产价格的因素的观点，正确的是()。
　　A．房地产投机必然导致房地产价格上涨
　　B．家庭人口规模小型化将导致房地产价格下跌
　　C．房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率
　　D．交通管制可能降低房地产的价格，也可能提高房地产的价格
　　E．政府对房地产价格干预可以直接定价，也可以采取措施调节价格
　　答案：（CDE）
　　（11）补地价
　　补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形有三类：1、
　　十一、补地价
　　补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类：①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。
　　对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即
　　补地价=改变后的地价一改变前的地价
　　其中，对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率称为原容积率，则补地价的数额为：
　　补地价(单价)=现楼面地价×现容积率一原楼面地价×原容积率
　　补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积
　　如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则
　　补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率一原容积率)
　　或者
　　补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率一原容积率)
　　【例6—2】某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元／m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。
　　【解】理论上应补地价的数额计算如下：
　　补地价(单价)=450×5-3/3=300(元／m2)
　　补地价(总价)=300×1000=30(万元)
　　【例6—3】某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5．O，楼面地价为960元／m2。试计算理论上应补地价的数额。
　　【解】理论上应补地价的数额计算如下：
　　补地价(单价)=960×5.0一700×O．8=4240(元／m2)
　　补地价(总价)=4240×3000=1272(万元)
　　实际中的补地价数额取决于政府的政策。例如，已购公有住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为划拨土地使用权，其上市出售从理论上讲需要补交相当数额的地价，但政府为了促进房地产市场发展和存量住房流通，满足居民改善居住条件的需要，鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售，从而只要求象征性地补交一点地价。
　　（12）市场调节价、政府指导价和政府定价
　　从政府对价格管裁或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的锛格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。
　　政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。
　　题目：房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过()形成的价格。（2004年试题）
　　A．基准价格修正
　　B．市场供求状况调查
　　c．征求专业人士意见
　　D．市场竞争
　　答案：（D）
　　（13）原始价值、账面价值和市场价值
　　原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。
　　账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已计提会计折旧后的余额。会计上的历史成本原则，要求资产按原始价值入账和计算折旧额。
　　市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。
　　原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
　　题目：下列关于房地产价格的表述中，不正确的是()。
　　A．政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率
　　B．市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升
　　C．城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势
　　D．某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升
　　答案：（B）