房地产估价师考试：总价格、单位价格和楼面地价

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
总价格、单位价格和楼面地价
　　总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
　　单位价格简称单价，对于土地来说，具体是指单位土地面积的土地价格；土地与建筑物和在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
　　认清单位价格，必须认清价格单位，价格单位由货币和面积两方面构成：
　　1．货币：包括币种和货币单位。
　　2．面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、套内建筑面积和使用面积之别。
　　在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺(10．764平方英尺合1m。)，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪(大约0．303坪合1m。)。
　　3．楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
　　题目：下列关于房地产价格的说法正确的是()。
　　A．房地产的所有权价格和使用权价格是不同的
　　B．房地产的交换代价的价格，又称服务价格
　　C．房地产价格和租金的关系，类似于资本和利息的关系
　　D．房地产价格容易受交易者个别因素的影响
　　E．有用性和稀缺性使房地产的价格在市场上得以实现
　　答案：（ACD）
　　（5）实际价格和名义价格
　　实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。例如，一套建筑面积100m。、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
　　1．要求在成交日期时一次付清。
　　2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。
　　3．从成交日期时起分期付清，如首付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。
　　4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。
　　5．以抵押贷款方式支付，如首付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。
　　上述第一种情况：实际单价为3000元／m2实际总价为30万元。不存在名义价格。
　　第二种情况：实际单价为2850元／m2实际总价为28．5万元。名义单价为3000元／m2名义总价为30万元
　　第三种情况：实际总价为29．2828万元(假定年折现率为5％)，实际单价为2928元／m2名义单价为3000元／m2名义总价为30万元。
　　第四种情况：实际总价为28．5714万元(假定年折现率为5％)，实际单价为2857元／m2名义单价为3000元／1-1．12，名义总价为30万元。
　　第五种情况：实际单价为3000元／m2实际总价为30万元。不存在名义价格。
　　（6）现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
　　现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
　　房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。
　　房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。
　　无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等，因此形成了多种组合形式，期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。
　　期房价格通常低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿
　　上述关系是期房与现房同品质(包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等)下的关系。
　　题目：下列价格内涵中，不能反映房地产价格水平高低的是()。
　　A．总价B．起价
　　C．标价D．均价
　　E．单价
　　答案：（ABC）
　　（7）起价、标价、成交价和均价
　　起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价
　　格。
　　起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
　　标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
　　成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
　　均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和
　　成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的体
　　价格水平。
　　题目：下列能够反映商品房真实价格水平的是()。
　　A．起价
　　B．总价
　　C．成交价
　　D．均价
　　答案：（D）