2009年房地产估价师《理论与实务》复习纲要（5）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
第四节房地产的描述与分析
　　一、土地的描述与分析
　　1.名称
　　2.位置
　　3.四至
　　4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位
　　5.形状
　　6.地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等
　　7.土壤及地基状况
　　8.权利状况
　　9.使用条件
　　10.开发利用情况
　　11.交通条件
　　12.周围环境景观
　　13.公共服务设施完备程度
　　14.其他
　　使用条件主要包括：
　　(1)用途
　　(2)容积率
　　(3)建筑密度
　　(4)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)
　　(5)建筑高度
　　(6)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)
　　(7)建筑间距
　　(8)交通出入口方位
　　(9)停车泊位
　　(10)建筑体量、体型、色彩
　　(11)地面标高
　　(12)其他要求
　　上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：
　　(1)规划要点
　　(2)规划设计条件通知书
　　(3)审定设计方案通知书
　　(4)建设用地规划许可证
　　(5)建设工程规划许可证
　　二、建筑物的描述与分析认识
　　1.名称
　　2.位置
　　3.规模
　　4.年龄
　　5.层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑
　　6.建筑结构
　　7.设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能
　　8.装饰装修
　　9.层高或净高
　　10.空间布局
　　11.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照
　　12.外观
　　13.维修养护情况完好程度
　　14.权利状况
　　15.占有使用情况
　　16.其他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。