房地产估价师理论与实务复习纲要（10）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　第三节 人口因素
　　房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
　　第四节 制度政策因素
　　房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大，房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策;一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要有：
　　①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应，加快房屋建设，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格;
　　②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价;
　　③制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格;
　　④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。
　　税收政策，房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加买方的税收会抑制房地产需求，使房地产价格下降，反之会使房地产价格上升。
　　对房地产价格有影响的规划有：国发经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。
　　第五节 经济因素
　　影响房地产价格因素的有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升;利率上升，房地产价格会下降。但从房地产开发商来看，利率上升，房地产价格上升;利率下降，房地产价格下降。从房地产购买者来看，利率上升，房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益，当预期某国的货币会升值时，会吸引国外资金购买该国房地产，从而使房地产价格上涨、相反则会使房地产价格下降。
　　第六节 社会因素
　　影响房地产价格的社会因素有：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：
　　①引起房地产价格上涨;
　　②引起房地产价格下跌;
　　③起着稳定房地产价格的作用。
　　城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。
　　第七节 国际因素
　　影响房地产价格的国际因素有：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落;但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。
　　第八节 其他因素
　　一、行政隶属变更
　　二、心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：
　　①购买或出售心态;
　　②个人欣赏趣味(偏好);
　　③时尚风气;
　　④接近名家住宅心理;
　　⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等
　　三、重要政治人物的健康状况。