09年房地产估价《理论与方法》复习指导（2）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
第一节引言
　　1．房地产价格的客观存在性
　　房地产价格是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。
　　2．我国房地产估价的基本制度
　　1994年7月5日公布的(中华人民共和国城市房地产管理法)第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。
　　3．作好房地产估价应具备的条件
　　做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论和与实践高度结合。
　　房地产的概念
　　第二节房地产的概念
　　1．房地产的概念
　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：土地是指地球表面及其上下围内的空间。
　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。
　　其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
　　由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此．房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。
　　2．实物、权益和区位对房地产和其他资产价值影响及异同
　　房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。实物是房地产中看得见、摸得着的部分实物又可进一步分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
　　权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
　　区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中．距离有空间自线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来超重视交通时间距离而不是空间直线距离。
　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：
　　(1)有形资产主要是实物价值。
　　(2)无形资产实物本身的好坏对价值的影响不大，甚至忽略不计，主要是权益的价值。
　　(3)房地产，其实物和权益在价值决定中部很重要。两宗实物状况相同的房地产权益不同，价值可能有很大的不同：两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同也可能有很大的不同。两宗　　　
　　实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价格可能有很大的不同。
　　3．房地产的三种存在形态
　　房地产有下列三种存在形态：
　　(1)土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中土地的价值。有2种做法；①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在对土地价值的影响。
　　(2)建筑物。在某种情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。有2种做法：①无视土地的存在；⑨考虑土地存在对建筑物价值的影响。
　　(3)房地。当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。
　　4．土地的概念
　　对于房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。