房产估价师考试辅导：房地产估价程序（5）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
　　（一）评估方法的选择在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：
　　1.各种估价方法的适用范围。
　　2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
　　（二）运用估价方法进行价格试算依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。
　　（三）调整试算价格运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
　　1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：
　　（1）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
　　（2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析
　　对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。
　　对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。
　　2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种
　　（四）最终估价额的决定在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：
　　1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。
　　2.以估价人员的经验为主，参考估算结果。
　　我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。