房地产估价师考试：房地产价格的特征

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
房地产价格的特征
　　房地产价格与一般物品的价格，既有相同之处，也有不同的地方。相同之处是：(1)都是价格，用货币表示；(2)都有波动，受供求等因素的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价；(4)都与交易的个别条件有关。房地产价格与一般物品价格的不同之处，表现为房地产价格的特征。房地产价格主要有下列5个特征：
　　1．房地产价格受区位的影响很大。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。就具体一宗房地产而言，其区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置(通常用经纬度表示)，还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。其中，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
　　2．房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的，不是物质实体，而是所有权、使用权或其他权益。
　　3?房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
　　4?房地产价格是在长期考虑下形成的。
　　5?房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响