房地产估价师考试：房地产估价基本方法

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
房地产估价基本方法
　　房地产估价是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定。基于该宗房地产的预期未来收益来衡量其价值由此在房地产估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。
　　每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同
　　时采用多种估价方法。
　　一、市场法
　　(一)市场法概述
　　市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，将这些类似房地产的成交价格做适当的处理，来求取估价对象价值的方法。其中，估价对象是指需要评估其价值的具体房地产；估价时点是指需要评估的价值所对应的时间；类似房地产是指与估价对象相同或者相当的房地产。
　　市场法适用的对象是具有交易性的房地产．如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
　　运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。④求取比准价格。
　　(二)搜集交易实例
　　运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一般来说，不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的。但这些报价、标价在一定程度上可以作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理的价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。
　　在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的状况②交易双方③成交日期④成交价格⑤付款方式⑥交易情况
　　(三)选取可比实例
　　针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，不是任何交易实例都可以用来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些可用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
　　选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
　　选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此．一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。
　　(四)建立价格可比基础
　　选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。
　　建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
　　房地产由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。
　　【例6—4】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0．5％，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
　　【解】该宗房地产在其成交日期一次付清的价格计算如下：
　　30×20％ 30×（1-20%）/（1 0.5%）=29．29(万元)
　　在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。土地除了单位土地面积上的价格，还可为单位建筑面积上的价格——楼面地价。
　　在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
　　在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：
　　建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积
　　建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积
　　套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内建筑面积
　　在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于
　　1公顷=10000平方米
　　1亩=666．67平方米
　　1平方英尺=0.09290304平方米
　　1坪=3．30579平方米
　　所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：
　　平方米下的价格=公顷下的价格÷10000
　　平方米下的价格=亩下的价格÷666．67
　　平方米下的价格=平方英尺下的价格÷O．09290304
　　平方米下的价格=坪下的价格÷3．30579