考试辅导：房地产抵押价值评估问题(2)

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
三、权益、时差与抵押风险
　　倘若有一宗贷款额度是70万元，抵押物价值100万元，抵押贷款率是70％吗？回答是否定的。
　　抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格（如贷款风险金额）与抵押物价值的比值，抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比，二者互为倒数。
　　抵押权人的权益、运作中的时间差和抵押贷款率之间的内在相互关系如图所示（略）。
　　其中，图中锯齿波实线为借款二年按季结息正常情况下的借贷还息，还本付息情况。上斜线形成每季利息，下垂线表示每季还息。第8季度的下垂线为还本结息。
　　但是如果借款人一旦发生逾期不能还息，并且要通过处分抵押物来清偿时，就引出了如图中的一组平行的罚息曲线（广义，下同）。假定按现行一年期贷款利息5.58%计算，则季息为0.9765万元，罚息为每日以计息基数的万分之三计取，罚息曲线比正常情况下的曲线斜率要大很多，两者在连接处明显的向上翘了。
　　假定从不能正常付息至清偿（或进入诉讼程序）需9个月时间，则银行的权益为本金、当期的利息、罚息之和，每个时点都有可能出现这种情况如图中的平行虚线所示，如果进入诉讼程序则挂帐停息，银行的基本权益部分从法律上就固定下来。
　　其次，抵押贷款中的双时差问题。从所附总图可见，如在t3点出险，处分点在t6处，由此造成了银行权益的改变和增加。抵押物在t3处为98.5万元，假如t6时即为处分点，此时抵押物价值为97.0万元，再顺延则更低，所以抵押物价值曲线与抵押物抵押价值曲线是不同的，两者存在时间差△t.前者是现时价值，后者是现时对应的处分变现日的抵押物价值。抵押物折旧为直线时的情况如图示，随抵押价值的减少抵押贷款率渐增。
　　由上可知，权益较贷款本金要全面，时差是客观存在的，抵押贷款率不是贷款本金与抵押物价值之比，而是抵押权人的权益价格与抵押物抵押价值的比值。贷款期内各时点抵押贷款率的最大值即是该案的抵押贷款率。若借贷个案性情况如图上方给出的表列数据（数据读识均为右标注），本章节开头的答案就不是70％了，若是至满一年的抵押贷款率为79.51％，至满二年时则已经成81.19％，这就是权益时差下的抵押风险，它揭示了真正的抵押贷款率和抵押率。
　　四、抵押房地产的权利问题
　　房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在沪市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积12000多元，但在此前已以10000元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况（即不考虑可以毁约的情况），也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。
　　另外，笔者曾经遇到过这样一件事，有一开发商将销售不出去的高层商品住宅，在不转移房地产权利人的情况下，作动迁安置之用后，欲将其抵押给银行作货款担保之用，委托抵押价值评估。这例估价对象属于抵押未设定租赁期限的商品住宅，是不能变现的。产权方的权利，仅仅是可以获得售后公房的产权补偿部分（如再一次被动迁，在上海则可获得动拆迁评估价格额20%的产权补偿）。如果一直维系未设定租赁期限的租赁行为，则在此期间，非但不能抵押变现，产权人还要月月尽义务，年年担责任，定期要贴钱。这宗房产假如抵押，抵押人对该房地产拥有的抵押权利价格该为多少。但从房地产权利证书和权利登记上，见不到已作动迁安置之用的字样，假如我们不坚持一定要踏勘现场，就不能发现喜气洋洋装修着估价对象的被安置居民。
　　我们还遇到将尚可使用年限为25年，