房地产估价师《理论与方法》复习提纲九

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　第四章 房地产价格影响因素
　　第一节 房地产价格影响因素概述
　　一、对房地产价格影响因素的总认识
　　1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的
　　2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的
　　3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
　　4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。
　　5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化
　　6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的
　　7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的
　　8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。
　　二、房地产价格影响的分类
　　房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。
　　第二节 房地产自身因素
　　一、区位因素
　　1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产的区位有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。
　　2、位置包括房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。方位在十字路口中，其价格高低是西北角、东北角、西南角、东南角。对于东西走向的街道、水流来说位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡上的房地产则是南坡的房地产价格通常高于北坡的房地产价格。同一街道的商业房地产背阳面的地价高于向阳面的地价。但在寒冷地区的可能相反，向阳面的地价高于背阳面的地价。距离有空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。交通时间距离从理论上讲更为科学。对于朝向一般认为南方为上、东方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。没有电梯的中间楼层最优、顶层较劣。有电梯的中高导住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优、三层以下较劣。
　　2、交通，交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。
　　3、环境景观，这方面的因素主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境和人文环境。
　　4、外部配套设施有房地产外部基础设施和公共服务设施。
　　二、实物因素
　　1、土地实物因素
　　①面积
　　②形状
　　③地势，一般来说，土地平坦，地价较高;土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。
　　④土壤及地基状况，土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力，酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。地基状况是指地基的承载力、稳定性和地下水位等。
　　⑤宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。
　　2、建筑物实物因素
　　①建筑规模
　　②建筑结构
　　③设施设备
　　④装饰装修
　　⑤层高或净高
　　⑥空间布局
　　⑦防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照
　　⑧外观
　　⑨完损程度
　　三、权益因素，主要是指对房地产利用的限制：房地产权利的设立和行使的限制;房地产使用管制;房地产相邻关系的限制。
　　①权利状况，有所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，以及这些权利是否完整、清晰等等。
　　②使用管制，城市规划中地下建筑面积通常不计入容积率。因此容积率有包含地下建筑面积和不包含地下建筑面积的，交出让金的也有按地下建筑面积交或折成三分之一交的。
　　③相邻关系主要有：一方面为用水排水、通行、辅设管线提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照，不得违反规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质，挖掘土地、建造建筑物、辅设管线以及安装设备不得危及相邻房地产的安全。