09年房地产估价师考试：市场法估价实务中必须关注的若干方面（三）

colar1

·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
三、各种因素的调整弹性严
　　市场法中还需进行各种因素（情况、日期、区域、个别因素）的调整。这些调整值不仅要符合定性（方向）的正确，还要符合定量（多少）的合理。
　　（一）日期调整所谓日期调整，是将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格。这里涉及到以下主要注意点：
　　①这一时间段内当地的类似房地产价格变化是否一致，如果不一致应该分时间段进行调整；
　　②价格变化所采用的参数必须是合理的，而且是有依据的，决不是按需而随意求取；
　　③日期调整的方法与市场背景分析的口径要一致。日期调整的方法有：价格指数法（定基、环比）及价格变动率法（逐期递增或递减、期内递增或递减）；
　　④同一估价机构对于同区位的同类房地产的日期调整幅度要大致相同。
　　（二）区域因素调整区域因素主要包括商业繁华度、交通便捷度、基础配套和公建服务配套完备度及环境景观等因素。
　　繁华度主要包括：距市（区）级商业中心的距离；人流量、购买能力等顾客条件；商店密集程度、综合吸引力、竞争能力等商业群体特性；街道性质、街道条件、街道状况等子项因素。
　　交通便捷度主要包括：交通主、次干道数量，路网布置及道路状况；公交线路数量；公交辐射范围；公交顺畅及交通管制；距公交站点的远近；其他交通方式等子项因素。重点围绕可及性（外部进入估价对象）和便捷性（自估价对象出去）。
　　基础配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。
　　公共服务配套主要包括周边的文化教育、医疗卫生、购物（超市、农贸市场）、银行及邮局网点、公园等。
　　环境景观主要包括：大气、水文、声觉、视觉、卫生、人文（治安、声望、素质）环境等。
　　需要注意的是：
　　①这些因素必须经过分析、比较；
　　②从定性上讲要有充分的支持依据，决不是盲目的；
　　③从定量上讲必须是当地类似房地产价值合理的调整；
　　④各因素（包括子项因素）的权重必须与房地产用途相匹配，不同的物业种类所考虑的因素（包括子项因素）的侧重点是有区别的。
　　（三）个别因素调整个别因素包括的子项目很多，除了要注意与上述区域因素调整共同的注意点外，还要注意如下：
　　①各可比实例与估价对象所存在的对价格有影响的子项目因素都必须考虑进行调整，如温泉因素、名校因素、位置特别因素等等；
　　②各子项目因素要避免重复交叉，如在考虑小区环境的同时不应再单独考虑小区绿化、景观、绿地率、小品等与小区环境有重复的子项目因素，不重复调整，否则调整值就不合理了；
　　③各因素的权重最好与调整的价值挂钩，以便判定其合理性；
　　④不同物业房地产所考虑的子项因素是有区别的。
　　不同物业房地产所考虑的子项因素不同，举例如下：