09年房地产估价师考试：住宅项目定价方法探讨（二）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
四、住宅项目各单元定价
　　上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。
　　1、项目位置价格调整系数
　　项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些。
注：其中m、k一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过15%。
　　2、项目楼层价格调整系数
　　项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表5。