2008年房地产估价师考试《理论与方法》辅导资料（四）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　十、估价方法
　　房地产估价应当采用科学的估价方法(appraisal approach)进行严谨的测算，不能单纯依靠经验进行主观判断。从国内外的情况来看，房地产估价的“方法”很多，有的是在实践中产生的，有的是从理论上提出的。任何一种估价方法要称得上是科学的，必须有其科学的理论依据，并且其测算结果能够反映实际情况，否则，所测算出的结果仅是一个数字符号，无经济意义。
　　一宗房地产的价值通常可以从以下3个途径来求取： 考试大房地产估价师
　　①近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产(similarproperty)：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场：是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。 考试大房地产估价师
　　②如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用——基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。
　　③如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益——基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和，即基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值。
　　由此在房地产估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
　　关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法(costapproach)、市场比较法(marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach)、收益法(incomeapproach)三种;
　　英国体系：为比较法(comparisonmethod，comparativemethod)、投资法(investmentmethod)、剩余法(residualmethod)、利润法(profitsmethod)、承包商法(contractorsmethod)五种。
　　英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国又把投资法和利润法归为收益法(incomeapproach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价)，剩余法和承包商法归为成本法(costbasedapproach)。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。
　　教材将在后面的章节中分别介绍市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价应具备的条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。 考试大房地产估价师
　　房地产估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法，并且在理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应当同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。如果确实由于客观条件上的原因不能采用的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。
　　十一、估价结果
　　估价结果：是指房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。由于估价结果对委托人十分重要，委托人通常会对估价结果有特别的期望。但由于估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不宜在完成估价之前与委托人或者任何其他与该估价业务有利害关系的人讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不能在未估价之前就征求委托人对估价结果的意见，不得以迎合委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。考试大房地产估价师
　　同时也注意到，尽管要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师业务水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同。因为成交价格可能受到交易者的个别情况的影响，或者由于成交日期与估价时点不同，房地产市场状况或估价对象状况发生了变化。
　　课后练习题
　　一、单项选择题
　　1、下列有关估价委托人描述正确的是()。
　　A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人
　　B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位
　　C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人
　　D、向估价机构提出估价需求的单位或个人
　　2、房地产的基本存在形态在理论上只有()。
　　A、土地、建筑物、房地
　　B、土地、建筑物
　　C、建筑物、房地;
　　D、土地、建筑物、房地、权益
　　3、有关价值类型下列说法正确的是()。
　　A、同一估价对象的价值并不是唯一的
　　B、同一估价对象的价值是唯一的
　　C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的
　　D、ABC均不正确
　　4、本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是()。
　　A、不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值
　　B、在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值
　　C、符合继续使用条件下的清算价值
　　D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
　　5、关于估价假设，要要防止出现以下3种情况不包括()。
　　A、滥用估价假设
　　B、不明确估价假设
　　C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设
　　D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设 [本文共有 3 页，当前是第 1 页]