2008年房地产估价师考试《理论与方法》辅导资料（五）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　第一章 房地产估价概述
　　第三节对房地产估价的现实需要
　　一、土地使用权出让的需要
　　土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权(简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　目前，土地使用权出让的方式主要有：招标、拍卖、挂牌和协议。
　　其中：
　　招标出让土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
　　拍卖出让土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
　　挂牌出让土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
　　协议出让土地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让土地使用权的行为。
　　在招标出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权招标底价，投标人需要确定其报价。在拍卖出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定其最高应价。在挂牌出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权挂牌底价，竟买人需要确定其最高报价。在协议出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权协议出让最低价，土地使用者需要确定其最高出价。
　　此外，对列入招标、拍卖、挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对出让的土地使用权进行估价，为出让人确定招标、拍卖、挂牌底价、协议出让最低价，为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出价等，提供参考依据。
　　二、房地产转让和租赁的需要
　　房地产转让，包括土地使用权转让：是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　其他合法方式：包括以房地产出资、作价人股、偿还债务(抵债)等。例如，一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;借款到期，借款人无力偿还，只好以其房地产抵偿或者被人民法院强制拍卖、变卖等。
　　房地产租赁：是指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　由于没有两宗完全相同的房地产，每宗房地产的价值通常都不同，又由于一般的单位或个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中只有一二次房地产交易体验，对影响房地产价格的质量、功能、产权、市场行情等难以了解和做出相关判断，确定其转让价格、租金等提供参考依据。
　　例如房地产买卖，对于买者来说，需要通过房地产估价了解拟购买的房地产的市场价值，以确定合理的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到，或者判断卖者的要价可否接受;
　　对于卖者来说，需要通过房地产估价了解拟出售的房地产的市场价值，以确定合理的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出，或者判断买者的出价可否接受。
　　再如房地产互换，由于所互换的房地产刚好等值的很少，互换双方往往需要通过房地产估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据它们之间的差价在货币上“多退少补”。在一方提供土地使用权，另一方提供资金，然后依照出资额分配建成的房屋的情况下，所提供的土地使用权的价值究竟是多少，需要房地产估价提供参考依据。
　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(租赁价格)，而且当出租人需要收回租赁期未到期的房地产时，应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金(租赁权价格)等等，也需要房地产估价提供参考依据。考试大房地产估价师
　　三、房地产抵押的需要
　　房地产抵押：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定，以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人;债权人为抵押权人;提供担保的房地产为抵押房地产。考试大房地产估价师
　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供担保的财产。因此，债权人在借贷等民事活动中，为保障其债权的实现，一般会要求债务人或者第三人将其有权处分的、法律、行政法规规定可以抵押的房地产抵押给债权人，并且要求贷款金额低于抵押房地产的价值。特别是商业银行出于业务发展及同行间竞争的考虑，不能随意压低房地产的抵押价值，即如果为了顾虑安全而少放款，将会失去赚取利息的机会;但如果为了谋求更多的利息而多放款，将承受损失的风险，两全其美的办法是要确定合理的抵押价值。为了确定合理的抵押价值，商业银行一般会委托或要求债务人委托商业银行信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
　　为房地产抵押目的，而对房地产估价，归纳起来主要有以下7种：
　　①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。
　　②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。《中华人民共和国担保法》第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。” 考试大房地产估价师
　　例如，某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。经过若干时间后，需要为第二笔贷款估价。已知二次估价价值为170万元，第一笔贷款已还款50万元，问第二笔贷款额最大为多少。考试大房地产估价师
　　解：
　　1、依据：根据《中华人民共和国担保法》第35条规定：财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
　　2、第二次贷款时，原贷款余额=第一次贷款额-还款额=80万元-50=30万元
　　3、第二次贷款的担保价值≤第二次估价价值-第二次贷款时原贷款余额=170-30=140万元[本文共有 4 页，当前是第 1 页]