08年房地产估价师考试《理论与方法》提纲（三）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　第三章 房地产价格和价值
　　第一节房地产价格的含义和形成条件
　　一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
　　二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备3个条件：
　　(1)一种物品有用
　　(2)一种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对缺乏
　　(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。
　　价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。
　　第二节房地产价格的特征
　　房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：
　　①都是价格，用货币来表示;
　　②都有波动，受供求等因素的影响;
　　③都是按质论价;优质高价，劣质低价。
　　一、地价与一般商品价格的不同
　　(1)生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。
　　(2)折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧。
　　(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大
　　(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。
　　(5)价格形成时间不同。
　　(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。
　　二、房地产价格的特征主要有下列5个：
　　(1)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。
　　(2)房地产价格受区位的影响很大。
　　(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
　　(4)房地产价格形成的时间较长。
　　(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。[本文共有 3 页，当前是第 1 页]