房地产估价师考试：房地产中介“七伤拳”

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
中介“七伤拳”：杀敌一千自损八百业内人士认为，中介、地产公司和炒家联手抬拉房价，表面上各自都获得了高额利润，其实这是不折不扣的“七伤拳”，先伤自己，再伤客户，最终伤害的是行业的公信力。在房价泡沫迅速消弭的过程中，这种伤害表现得尤为强烈，姑且可以归纳为“七伤拳”：损心诀——控制房源压价收购。委托中介出售的业主通常会发现，自己的房屋各种素质都不错，但挂牌许久都无人问津，只能接受中介压价销售的建议。实际上，中介往往会冒充购房者，与业主谈判的时候，挑出各种“毛病”，让业主以为房子不好卖，最后低价卖给中介找来的“炒家”。
　　伤肺诀——低价钓客户，高价骗业主。很多张贴在中介门店外面的房屋租售信息，尤其是已经成交的价格，往往在报价上都做了手脚。这是吸引客户眼球的第一步，然后就利用信息，引诱购房者看其他的房子，趁机推荐别的房源。对于售房者而言，则采取进门之后抬高房价的办法，吸引售房者将大量资料交给中介，而中介会盘算清楚之后再举刀“宰羊”。
　　摧肝肠诀——制造“卖方市场”，假信息力促房价“坚挺”。今年以来，不少城市的房价出现了下跌，但在中介、地产公司的坚持“搏杀”下，二手房市场跌幅并不高。这实际上就是非常明显的“卖方市场”假象。卖房的业主报价松动了，但中介的报价却毫不让步，惟其如此，才能给购房者房价坚挺的假象。
　　藏离诀——伪造“竞买竞卖假象”。在门面人流量较多的高峰期，中介往往雇佣一群人在门面进进出出，还制造与购房者、买房者“竞相购买”、“竞相压价出售”的假象，让买卖双方都围着中介转，以便从中渔利。
　　精失诀——以次充好偷换概念。中介往往先把不好卖的滞销房源推荐给客户，把优质的房源说成是品质较低的房源，混淆购房者的视听。
　　意恍惚诀——“软刀子”层层加价。中介之间为了拉拢客源，往往也会开出各种优厚条件。在卖房或者买房时，有的业主会被中介告知可以降低佣金甚至免佣金帮助其卖房或买房。即使卖房者或买房者已经委托了一个中介，也会不断有其他中介打来电话，表示可以用更优惠的价格交易。
　　总决——利用业主和购房者的心态，在最短时间里赚取高额利润。业主和购房者都经不起等待，时间就是克敌制胜、谋取高额利润的最大法宝。
　　不过，中介“七伤拳”在房价泡沫破裂的时候就会把“自己的损伤”暴露得清清楚楚。从“全国最大房地产中介”创辉租售的濒临崩盘，就可以发现，这些做法严重损害了整个中介行业的信誉。不少客户和业主宁可选择自行交易，也不愿相信中介的推荐。
　　资金监管：落到实处还需配套措施业内人士普遍认为，资金监管不力，这是房地产中介屡屡违规操作，并不断爆出惊天大案的原因。
　　目前二手房市场上交易资金一般通过三种渠道：一是自行交易，买卖双方自行约定付款；二是由中介方做监管方，买方将定金、首付款等交易资金全部交给中介监管，等交易环节完成后，中介将资金转给卖方；三是所有交易资金都通过银行监管，中介和卖方在交易行为完成前都不接触资金。
　　事实上，买卖双方是银行资金监管最大的受益者，但买卖双方资金要求银行监管在不少城市还是基于自愿的原则，没有非常具体的条例和法规出台，也缺乏相关的配套措施对违反规定者进行惩处、曝光。所以现阶段，二手房交易资金安全更多的还是取决于买卖双方自身的资金安全意识