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房地产估价师 精点精练
1．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．相互影响性
D．易受限制性
2．（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A．2003
B．2004
C．2005
D．2006
3．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A．50
B．55
C．50～60
D．60万元以上
4．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（ ）元/m2。
A．2949.44
B．3124.44
C．3194.44
D．3500
5．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。
A．楼层对价格的影响更大
B．朝向对价格的影响更大
C．两者同样重要
D．因人而异
【答案】1．A2．D3．C4．B5．A
1．建筑物的实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．隔声
C．日照
D．隔热
2．（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A．相邻关系
B．使用管制
C．市政府监督
D．其他管制
3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（ ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年
B．一年
C．两年
D．三年
4．在评估期房价格时，（ ）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
【答案】1．C2．A3．B4．D5．D
1．某宗房地产成交价格为4000元、m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（）元、m2。
A．3620
B．3742
C．3909
D．4000
2．市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（ ）。
A．1.05
B．0.97
C．0.98
D．1.03
3．已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。
A．2.5%
B．3.0%
C．5.06%
D．8.0%
4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（ ）年。
A．70
B．60
C．50
D．40
5．某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（ ）万元。
A．13
B．14
C．19
D．23
【答案】1．B2．D3．C4．B5．C
1．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（）。
A．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
B．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
C．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%
D．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。
2．甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比（ ）。
A．甲大于乙
B．甲小于乙
C．甲等于乙
D．无法确定
3．某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．667
B．1333
C．1000
D．500
4．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为（ ）万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
5．已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
【答案】1．C2．A3．C4．D5．A
1．开发经营期的起点是（）。
A．取得估价对象的
D．开始销售的日期
2．评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为（ ）万元。
A．1562.89
B．1652.89
C．1502.63
D．1520.63
3．城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A．区域规划
B．临街状况
C．周围环境
D．地形地势
4．路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A．单宗土地
B．多宗土地
C．部分土地
D．待开发土地
5．按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（ ）的建筑物。
A．用途相同且价格差异不大
B．建筑面积相同且价格差异不大
C．规模相同且价格差异不大
D．各部分的房地价值有差异且差异不大
【答案】1．A2．B3．B4．B5．D
1．房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．确定
2．下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
3．房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（ ）。
A．一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性
B．一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性
C．一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性
D．一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性
4．因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（ ）。
A．环境影响评估
B．规划实施情况评估
C．房地产评估
D．风险评估
5．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
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房地产估价师 精点精练.doc
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来源：中华工程资格考试网
2011年一级建造师考试精选.doc
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发表于 2015-8-10 14:08:00
