2008年房地产估价师考试《理论与方法》辅导资料（八）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
　　Land=土地自身;
　　Real estate=土地 土地上的人工物;
　　Realproperty=土地 土地上的人工物 权益
　　Realestate和realproperty虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常是相互通用、不加以区分的，大多使用realestate一词。
　　五、房地产的基本存在形态
　　房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。考试大房地产估价师
　　(一)、土地形态
　　土地形态的最简单情况是一块没有建筑物的空地。即使土地上有建筑物，有时根据需要或者按照有关规定，应将土地单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产，按规定应当补交的土地使用权出让金数额。此时，就需要单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如果单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地;二是考虑建筑物存在对土地价值的影响。
　　(二)、建筑物形态
　　建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或者按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”;二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。 考试大房地产估价师
　　上述土地与建筑物合在一起时，需要单独或者分别评估其中的土地价值或建筑物价值，在评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时不考虑土地的影响，纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”;
　　如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价，则称为“部分估价”。至于在估价时是否考虑以及如何考虑建筑物对土地价值的影响，或者土地对建筑物价值的影响，将在本书第五章第四节“最高最佳使用原则”中论述。
　　(三)、房地形态
　　房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待。
　　目前，社会上对房地产的用词尚不规范，同一用词，可能含义不同，不同的用词，可能含义相同，从而很容易引起误解。为明了起见，教材主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”这几个关键词，它们的含义分别如下：
　　(1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即它可能是土地，也可能是建筑物，还可能是土地与建筑物的综合体。
　　(2)“房地”：专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含该建筑物占用范围内的土地的价值;或者说，此价值既包含土地的价值，也包含该土地上的建筑物的价值。
　　(3)“土地”：仅指土地部分，如说土地价值时，此价值不包含该土地上的建筑物的价值。
　　(4)“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，此价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。
　　特别提示：准确掌握上述4个概念对今后做计算题非常有用。考试大房地产估价师
　　还需要说明的是，人们通常使用“地上建筑物”这一概念，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有时根据需要，将建筑物真正的地上部分与地下部分分开。因此，要注意根据上下文的内容判定其具体所指，在实际估价中同样要注意这个问题。
　　六、房地产含义的总结
　　对上述有关房地产含义的内容可以归纳如下：房地产有不动产、物业等不同的名称。房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”;对房地产的实物还可以从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态;土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间;建筑物包括房屋和构筑物，它们又可分为结构、设备和装饰装修三个部分。 考试大房地产估价师
　　课后练习题
　　一、单项选择题
　　1、房地产实物不包括()。
　　A、土地
　　B、建筑物
　　C、地上其他定着物
　　D、权益 [本文共有 4 页，当前是第 1 页]

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