收益法中营业用房和租赁用房的净收益问题！

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1同一种房产，如果一个是出租，一个是自营。净收益应该是一样的吗。
2自营（计算依据充分，有形，无形，和客观，实际收益都已经算上了）的实收益算出来后往往要比租赁的净收益高（自营的房子是高收益行业）。这样的情况可以吗，属于正常吗。