房产估价师，每日一练（140312）

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　　理论与方法
　　评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（　）等。　　A．环境景观　　B．离市中心距离　　C．朝向　　D．城市规划限制条件　　E．地势　　【答案】ABC　　【解析】区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。参见教材P197。　　【该题针对"比较法及其运用"知识点进行考核】
　　经营与管理
　　张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（　）。（2012年真题）　　A．投资利润率为16.67%　　B．投资利润率为22.50%　　C．资本金利润率为31.25%　　D．资本金利润率为37.50%　　E．资本金利润率为62.50%　　【答案】AC　　【解析】投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x(1-40%)-150×10%]/(400+50)=16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。参见教材P199。　　【该题针对"静态盈利能力指标及其计算"知识点进行考核】
　　相关知识
　　下列对监理有限责任公司说法正确的有（　）。　　A．股东人数应在100人以下　　B．股东以其出资额对公司行为承担有限责任　　C．公司对外发行股票的发行价由股东协商确定　　D．公司以其全部资产对其债务承担责任　　E．监理有限责任公司是一种企业法人　　【答案】BDE　　【解析】本题主要考查的是监理有限责任公司的概念。监理有限责任公司是指由50人以下的股东共同出资，股东以其所认缴的出资额对公司行为承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的企业法人。而公司不能对外发行股票，这是监理有限责任公司的特征之一。参见教材P45。　　【该题针对“公司制监理企业”知识点进行考核】
　　基本制度与政策
　　Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100㎡。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104㎡。2012年5月1日该项目建成。2012年7月1日A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。　　下列关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述，符合现行政策的有（　）。　　A．A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通知买受人　　B．购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复　　C．买受人在A房地产开发公司通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更　　D．如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由王某承担违约责任　　【答案】BC　　【解析】参见教材P114，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。因此A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。所以A选项不符合现行政策。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由A房地产开发公司承担违约责任。所以D选项不符合现行政策。