房地产估价师经营与管理考点：假设开发法

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假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。具体如下：　　假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少?首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件(如用途、容积率、建筑高度、绿地率等)。
　　其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅，还是建写字楼或商场、酒店等;如果建住宅，是建普通住宅，还是建高档公寓或别墅等。
　　接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少;为了开发建设和出售该房地产，支出将是多少，包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息(我投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息。这是基于机会成本的考虑);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将是多少。
　　此外，我还不能忘了要获取开发利润。但我期望利用这块土地获取的开发利润不能过高，否则我的出价就会较低，从而在取得这块土地的竞争中我将得不到它。而我期望利用这块土地获取的开发利润也不能过低，例如，不能低于类似房地产开发活动的正常利润，或者不能低于将此资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面(这也是基于机会成本的考虑)。
　　在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。
　　由上可以看出，假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产(如新建商品房)价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。
　　假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理(可详见本书第十一章第一节“地租理论及测算”)，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。